임대차 3법 문재인 부동산정책 전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 상한제

먼저 설문은 “임대차 3법으로 임대료가 안정되면서 세입자 권리가 강화되고 보호될 것이라는 주장과 집주인들이 장기적으로 전세계약을 회피하면서 전세매물 부족과 전세의 월세화가 발생해 세입자 부담이 오히려 상승할 것이라는 주장 중 어디에 동의하는가”를 물었다.

이에 대해 경제학자 72%는 ‘세입자 부담이 오히려 상승할 것’이라고 응답했으며 ‘세입자 권리가 강화된다’는 쪽은 14%에 불과했다. 나머지 14%는 입장을 유보했다.
[출처: 부산일보] http://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2020083114262773443

전월세 상한제란? (주택임대차보호법 제7조)
- 임대차계약 시 임대료 증액상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한
- 임대차계약 또는 최종의 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액청구 불가
- 법에서 정한 5% 범위 내에서 시·도지사가 조례를 통해 별도 상한 설정 가능
- 시행시기: 2020년 7월 31일부터

계약갱신 청구권이란? (주택임대차보호법 제6조의 3)
- 세입자가 원할 경우, 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 연장해 최대 4년(2년+2년) 보장 (계약 만료 1~6개월 전에 계약연장에 대한 의사통보 필요)
- 법 시행 이전 임대차계약도 계약갱신 청구권 1회 인정
- 집주인 또는 직계 존·비속이 2년간 실거주하는 경우 거부 가능 (세입자는 집주인에게 실거주 사유 증명 요구 가능)
- 시행시기: 2020년 7월 31일부터

전월세 신고제란? (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2)
- 임대차 계약 당사자는 보증금 또는 임대료 등을 계약체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 시·군·구청에 신고 의무
- 시행시기: 2021년 6월 30일부터(예정)

출처 국토교통부

이번에 개정된 ｢주택임대차보호법｣의 주요내용은 다음과 같습니다.

1. 계약갱신청구권 도입

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함
* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄

2. 직접거주 갱신거절에 대한 손해배상

임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함

허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) ｢임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료｣의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

3. 갱신시 증액상한

임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함

4. 분쟁조정위원회 확대 설치

대한법률구조공단과 함께, LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를 설치하도록 함

5. 주택임대차보호법 공동소관

주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이 국토부 장관과 협의하는 등 향후 공동소관하기로 함

임대차법 시행 첫 달인 8월, 서울 아파트 전셋값은 전달 대비 0.65% 상승했습니다. 7월과 8월 두 달동안 상승폭도 1%가 넘습니다.

임대차법 시행 전후로 상당수가 전세 대신 반전세를 선호하면서 전세매물난에 가격이 급격하게 상승했다는 분석입니다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 전세물건이 감소하면 임차인들의 주거 비용이 증가되어 서민의 주거난을 불러일으킬 수 있다는 의견을 제시하며, 저금리 현상에 따른 반전세 전환 증가로 더욱 서민층 주거비 부담이 가중될 것이라고 지적했다고 합니다.

법무부와 국토교통부는 지난 7월 31일 주택임대차보호법, 이른바 임대차 3법이 시행되고 일부 개정안을 입법했다고 어제 (9월 1일) 밝혔습니다. 시행 개정안에는 법정 월차임 전환율 상한 산정 시 기준금리에 더하는 이율을 현행 3.5%에서 2%로 하향 조정하는 내용이 포함됐습니다.

이번 개정안은 국토교통부 누리집 법령 정보 입법 예고란에서 확인할 수 있다. 개정안에 대한 의견이 있는 경우 오는 10일까지 우편, 팩스, 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있습니다.